在处理小区未成立业主委员会且未签物业协议的问题时，业主们常存在一些错误操作，需要加以避免。1.拒绝缴纳任何费用，消极对抗：部分业主认为没有物业协议就可以拒交一切费用，但如果物业确实提供了事实服务，且存在合法的前期物业合同，业主拒交物业费可能构成违约，物业有权通过法律途径追讨。这种消极对抗不仅无法解决问题，还可能使自己陷入被动。2.单独与物业签订个人协议：个别业主为了自身方便，单独与物业服务企业签订个人的服务协议。但根据《物业管理条例》，物业服务合同是由业主委员会代表全体业主或建设单位（前期）与物业签订的，对全体业主具有约束力，个人协议不能替代全体业主的共同约定，也无法保障全体业主的整体权益。3.对物业的违法违规行为不及时固定证据：当发现物业存在无协议收费、服务质量不达标等问题时，部分业主不注意收集和保存证据，如缴费凭证、服务记录、沟通记录等。这会导致在后续维权（如投诉、诉讼）时因证据不足而难以有效主张权利。如果您不确定自己的操作是否正确，或者在维权过程中遇到阻碍，建议及时向专业律师进行咨询，以避免因错误操作导致权益受损。
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小区未成立业主委员会，也未签物业协议的情况处理，还可能受到一些特殊情况或例外情形的影响。1.小区规模较小或业主人数较少：如果小区规模较小，例如只有一两栋楼，业主人数也较少，可能难以达到成立业主委员会的法定条件（如业主总人数、专有部分占建筑物总面积的比例等）。这种情况下，成立业主委员会的难度较大，小区可能长期处于无业主委员会的状态，此时物业协议的签订主体问题就会凸显，可能需要通过全体业主共同决定等方式来选聘物业和签订协议，程序会更为复杂。2.开发商与前期物业存在关联关系且前期合同已到期：若小区的前期物业服务企业是开发商的关联公司，且前期物业服务合同已到期，业主委员会尚未成立，开发商可能会利用其优势地位，不通过合法程序选聘新物业，而是让原关联物业继续提供服务，且不签订新的协议。这种情况下，物业的服务合法性和收费合理性更难得到保障，业主的知情权、选择权和监督权会受到严重影响，处理起来也会面临更大的阻力。3.小区处于业主自治管理阶段：有些小区可能在没有物业服务企业的情况下，由业主自行组织进行自治管理，如自行聘请保洁、保安等。此时虽然没有成立业主委员会和签订物业协议，但如果这种自治管理是通过业主共同决定并形成了有效的管理规约，且运行良好，那么其合法性可能会得到认可。但这种情况对业主的组织协调能力要求极高，一旦出现管理混乱或纠纷，解决起来也较为复杂。
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针对“小区未成立业主委员会，也未签物业协议是否合法”这一问题，答案并非绝对，需结合具体情况判断。小区未成立业主委员会且未签订物业协议的合法性需视具体情况而定。1.若小区处于新建商品房交付初期，建设单位（开发商）通过招投标方式选聘了前期物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，则此时即使未成立业主委员会，该前期物业协议也是合法有效的，对全体业主具有约束力。2.若小区已交付使用较长时间，既未成立业主委员会，也不存在合法有效的前期物业服务合同，而物业服务企业却在实际提供服务并收取物业费，则此时物业提供服务的行为缺乏合法的合同基础，其收费行为的合法性存疑。
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小区未成立业主委员会，也未签物业协议是否合法，需要从法律依据层面进行分析。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”结合您小区的情况，如果小区是新建小区，开发商通过合法程序选聘了前期物业并签订了前期物业服务合同，那么即使未成立业主委员会，该前期物业协议也是合法的，因为法律赋予了建设单位在业主委员会成立前选聘前期物业的权利，且该合同对业主具有约束力。但若小区不存在这样的前期物业服务合同，也未成立业主委员会签订新的物业协议，物业却进行服务和收费，则不符合上述法律规定，因为物业服务合同是物业服务企业提供服务和收取费用的合法依据。

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